问法热线丨车被小区塌陷的围墙砸了，物业是否要负责？聚焦物业纠纷，律师在线普法-凯发k8官方旗舰厅

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 张旭 李琪

小区围墙倒塌砸坏车辆，物业是否要承担赔偿责任？房子不住被水泡，物业是否有责任？物业服务不满意，可以不交物业费和违约金？物业公司可以通过公告的方式调整并收取物业费？城市生活中，物业是小区居民绕不开的一方，物业服务水平的高低关系业主生活质量甚至事关业主房屋价值。4月4日半岛问法热线聚焦物业纠纷，邀请上海段和段（青岛）律师事务所专职律师邵晓艳和上海锦天城（青岛）律师事务所专职律师李鸣晗接听市民来电，为市民解答物业纠纷过程中遇到的各种问题。

上午9点30分，半岛问法热线80889800如约响起，两位律师开始了自己忙碌的接线。“我小区物业费交的特别高，但是物业服务又跟不上。我现在不交物业费，物业公司称起诉到了法院，但我也没拿到对方的起诉状，现在可怎么办？”市民刘先生打来电话咨询。

接线的邵晓艳律师首先建议刘先生把法律文书拿到手，了解被讼的标的、物业费以及违约金分别是多少。其次邵律师和刘先生沟通了解到，现在双方处于调解阶段，因此邵律师建议刘先生可以跟调解员沟通，促成调解。

“沟通内容主要包括以下几点，一是陈述物业费过高，而物业服务没有达到标准的事实。二是陈述物业费除了自己，其他很多业主也没有交的事实，表明大家对这个事有一个共识。三是表明业主们本想通过业主委员会开会，统一跟物业公司沟通解决问题。但业主们住进小区三年多以来，小区始终没有成立业主委员会，这也导致业主们不能通过一个合法合规的途径来处理这个问题。”邵律师建议，刘先生在与对方沟通的过程中尽可能多的提供对方服务水平未达要求的证据，比如照片视频等等。

物业纠纷的话题是市民们关心的热点话题，当天上午两部热线电话不断响起。“我的车被小区塌陷的围墙砸到了，车顶、车门、前挡风玻璃都有损坏。我给保险公司打电话，保险公司说围墙倒塌是由于围墙外的土堆长期受雨水浸泡挤压所致，在事故责任方明确并且可以被找到的情况下，他们不赔偿。后来我又找物业，物业说按照和我签的停车服务协议，只为我提供车辆管理服务所产生的秩序维护、卫生、环境保洁、停车服务，小区的楼盘、公共设施的产权不属于他们，他们也不赔偿。”李鸣晗律师接到了市民王女士来电反映。

那么物业到底是否应该承担赔偿责任呢？李鸣晗律师表示车辆停在小区的车位上，小区的围墙也是小区的公共设施，物业公司对小区的公共设施有检修和修缮的义务。而且围墙倒塌不是普遍的行为，这个缺陷是由于物业公司日常管理不善导致的，因此在物业公司没有尽到对公共设施修缮和检修维护义务进而导致市民车辆受损时，物业是需要在一定责任比例内承担相应赔偿责任的。

在一上午的接线过程中，市民们较多关注到小区发生问题后，物业是否要承担责任的问题，记者也将部分事例加以整理，供市民参考。

问题一：卧室漏水、墙体裂缝，可以不交物业费吗？

市民罗先生系某小区业主，自去年开始，他居住的房屋出现卧室漏水、墙体裂缝等情况，罗先生十分不满，便拒交物业服务费。然而最近，小区物业称若罗先生再不缴纳物业服务费，他们将起诉罗先生违约。罗先生便打电话咨询律师，对房屋质量不满意，可以不交物业费吗？

律师说法：对于物业维修义务的承担主体，应该具体情况具体分析。罗先生需要先确定房屋是否在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，在范围内时由建设单位（开发商）承担维修义务。房屋质保期届满后，房屋专有部分应该由业主或侵权人承担维修义务，物业服务企业承担小区公有部分、公共设施等维修义务。罗先生房屋专有部分出现的质量问题，应该属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或侵权人侵权纠纷，不应以此为理由拒交物业服务费。

问题二：物业自行发布公告，称将调整并收取物业费，是否合理？

市民孟女士系某小区业主，去年9月份，孟女士所在小区的物业公司张贴公告，称将对物业费做出调整。今年1月份，小区物业公司开始按照上调后的价格收取物业服务费。孟女士认为小区物业自行上调物业服务费并不合理，便来咨询律师意见。

律师说法：根据市场变化，物业公司可以申请调整物业服务收费标准，但物业服务费的调整涉及广大业主利益。若小区有业主委员会，价格调整应由物业服务公司与业主委员会充分讨论协商，并经业主大会同意。若尚未成立业主委员会，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。否则，因调整程序不合法，不能得到法律上的支持。

问题三：房子不住被水泡，物业是否要承担赔偿责任？

市民孙先生系市北区某小区业主，其购买一楼房屋后长期没有居住。前些阵子，小区物业公司电话通知孙先生，称其房屋自内向外流溢污水。孙先生从外地返家后发现确实如此，且其他楼座也存在同样问题。小区物业让业主自己负责，孙先生无奈又气愤，便咨询律师，物业是否应承担赔偿责任？

律师说法：物业服务公司是小区的管理维护单位，应定期对公共管道等设施进行检修，对业主反馈的问题做到及时响应，如不能解决或不是其职责范围也应履行好协助、提示等业务。若房屋返水是因公共管道堵塞，是物业服务公司因疏于安全隐患排除而给业主造成财产损失，那么物业服务公司应承担主要责任。

问题四：小区物业不公开账目，该怎么办？

市民孙女士去年3月份入住某小区，但小区的物业服务公司在服务期间从未公开物业账目，孙女士也曾求助过社区服务中心，但没有结果。孙女士求助律师，这种情况应该怎么办？

律师说法：根据物权法和《物业管理条例》相关法律规定，业主享有知晓所居住物业区域内受托服务企业的收支账目情况，物业公司应当把账目公示出来，包括维修基金的筹集和用途等。如果物业公司不公开账目的话，业主可以找相关部门投诉物业公司，要求他们责令物业服务公司公示小区公共收支明细。或者向法院起诉，要求物业服务公司公开账目。

问题五：孩子在小区散步时掉入井盖下，小区物业是否应承担赔偿责任？

市民王先生系黄岛某小区业主，近日，其女儿在小区散步时不慎跌入下水道，小腿受伤严重。王先生要求物业公司承担法律责任，但物业公司表示只能基于个人关怀给予8000元的经济补偿，王先生十分不满，便来咨询律师意见。

律师说法：物业服务公司作为小区公共设施的监管者，有义务对小区的安全设施进行定期检查和维护，孩子掉入井盖下并受伤，物业服务公司应该承担相应的赔偿责任。但如果走诉讼途径，法院会综合考虑当时的情况，比如家长是否尽到监管义务、孩子是否正当使用器材、是否存在第三方侵害等，根据实际情况做出相应的判决，确定各方的赔偿比例。

问题六：对物业服务不满意，可以不交物业费吗？

市民范先生系某小区业主，其所在小区经常有垃圾不及时清理、损坏路灯不及时更换等情况，无法营造舒适整洁的居住环境。范先生对物业服务不满意，便想咨询律师，这种情况是否可以不交物业服务费？

律师说法：物业服务合同作为一种持续性、服务性合同，其提供的服务具有公共物品的性质。物业服务费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不缴纳物业费。业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。且物业服务是一种综合性、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价。

如果物业服务质量确实存在一定瑕疵，但尚不足以构成对物业服务协议的严重违约的，可根据物业公司的违约程度，在兼顾双方利益的基础之上，对物业公司主张的物业费和违约金予以调减或不予支持，此种处理理念与方式，符合实际，有利于督促物业服务企业提升服务品质。

问法感悟

李鸣晗律师：物业公司做为小区和业主的大管家，是与业主订立物业服务合同的民事主体，根据《民法典》相关规定，物业公司有义务为业主提供安全稳定的小区环境并收取物业费。当业主对小区物业提供的服务不满时，应当第一时间留存相应证据，并与物业公司进行协商沟通。如果未能获得满意答复，可以将问题进一步反映向小区居委会或街道办事处、城市管理中心等相关职能部门。本着公平诚信的原则，通过沟通协商解决争议问题。如果前述途径不能解决业主需求，则建议寻求司法途径解决。

邵晓艳律师：随着城市化的推进住宅物业越来越多，而物业纠纷近几年也呈现出井喷式爆发的趋势。结合我们律师在日常工作中接触到的这类案件，总结一个突出特点是“钱少争议大”，问题也主要集中在物业费缴纳、物业服务质量、物业服务企业义务的履行等方面。其实业主和物业服务企业朝夕相处、关系紧密，应该是一种长期共存、互相依赖的关系。因此在遇到纠纷时，双方都应当相互理解，相互沟通，互谅互让，采取实事求是的态度解决纠纷，共同构建美好和谐的社区环境和社区关系。

相关案例

业主委员会违背业主意愿单方选聘物业公司，业主如何救济？

【案件回顾】某小区成立业委会后，想换掉原来的物业公司并选聘一家新公司为小区服务，于是业委会实施了以下流程：2019年7月，制作关于罢免前期物业的倡议书；2019年9月，张贴罢免物业的公示及召开业主大会的公示；2020年4月，召开二次业主大会，并通过了罢免前期物业和选聘新物业公司的决议；3天后，完成与新物业公司的合同签署工作。

但是刘先生在内的150余名业主对前述工作和流程并不认可，认为过程中存在诸多违法之处，并将前述问题反映到该区城市管理中心，城市管理中心了解确认，业委会是以业主代表大会的形式，对更换物业公司进行表决，且业委会没有提供清晰的实到人数数据，因此，城市管理中心对业委会更换物业公司的行为不予认可。业委会是在与新物业公司签完合同后再组织全体业主签字的，该行为也侵犯了业主的合法权益。刘先生等业主希望业委会撤销更换物业公司的决定，经协商无果后，刘先生等5名业主代表起诉至法院，要求撤销业委会更换物业公司的行为。

【法院裁判】法院认为，业委会采用征求业主意见，公示会议议题，业主代表投票表决的方式召开的第二次业主大会，但首先，其征求意见部分通过电话、微信、公告等方式进行，不符合《该小区业主大会议事规则》第七条规定的书面征求意见形式，以及召开业主代表大会的要求；其次，业委会采用电话、微信、公告的方式征求意见时，将联系不到或表示弃权的均视为同意，不符合议事规则的规定以及我国法律关于沉默的规定；再次，《山东省物业管理条例规》第三十二条第二款规定：“业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。”而被告未提交证据证明其在征求意见过程中依据上述规定对被征求意见人的业主身份进行了核实确认，且会议以一份未经核实的通讯录为依据，而非以不动产登记簿或者其他能够证明权属的合法有效文件为依据，统计所谓同意罢免前期物业服务企业以及选聘新物业服务企业的业主专有部分建筑面积，难以判断所征求的意见是否达到原《物权法》第七十六条规定的“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的要求。因此认定业委会更换物业公司的行为不符合法律规定，应予撤销。

【律师意见】业主委员会作为全体业主对外行使权利的机构，应当依法依规地履行自己的职责，切实维护好全体业主的权利。严格按照《山东省物业管理条例》《青岛市物业管理条例》以及《业主大会议事规则》规定的流程，对关乎全体业主的事项进行民主决策，不得通过伪造、变相通知等形式排除业主的表决权利。业主也应及时关注业委会的重大决策事项，防止自身权益被侵害。

当业主发现业委会未正确代表业主行使权利甚至侵害业主权利时，应当及时向居委会或街道办等机构反映相关问题，如不能解决的，可依据《民法典》第二百八十条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，行使撤销权。

业主需要注意，前述撤销权行使的时间为业主知道或应当知道之日起一年，法律依据为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。